İNŞAAT HUKUKU KAPSAMINDA ECRİMİSİL DAVALARI

İNŞAAT HUKUKU KAPSAMINDA ECRİMİSİL DAVALARI 

İyi niyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine vermiş olduğu zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

İyi niyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.

İyi niyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur (TMK. md. 995).

İş, işi görülenin yararı için yapılmamış olsa bile, o, işten doğan yararları kendisine maletme hakkına sahiptir.

İşi görülen, kendisine malettiği yararlar oranında, işgörenin giderlerini ödemekle ve onu, girmiş olduğu borçlardan kurtarmakla yükümlüdür (BK. md. 414).

I. Kavram

Bir ecrimisil davasından söz edebilmek için, davalının, haksız ve kötü niyetli olarak, davacının izni olmadan, onun taşınmazına elatıp kullanması gerekir.

Bir kimsenin üzerinde hiç bir hakkı bulunmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kiraya verip kiralarını almış olması durumu, kötü niyetli zilyedin eli altındaki malın medeni semerelerini almış olması durumudur.

Davacı taşınmazla mülkiyet veya zilyetlik bağını; davalı ise kullanmasının kötü niyete veya haksız bir nedene dayanmadığını, tam tersine taşınmazla ve kullanımla haklı bir ilgisinin bulunduğunu kanıtlamalıdır.

Haksız kullanma tazminatı, “haksız işgal tazminatı” olup, kötü niyetli zilyetten istenir. “Kötü niyetli işgal” olgusu bu tür davaların özünü oluşturur. Bu nedenle tazminat isteyen davacının malik olması yeterli olmayıp, “şagil”in ayrıca kötü niyetli olması gerekir.

II. Kapsam

A. Kaçak Yapılarda Ecrimisil

İmar Kanunu hükümleri uyarınca inşaat yapım işleri ilgili merciinden alınacak ruhsata bağlıdır. Yapılacak inşaatın onaylı ruhsat ve eklerine uygun olması gerekir. Yapı eylemli olarak onaylı projeye aykırı inşa edilmişse, projesine aykırı olan bu yerler kamu düzeninden olan imar mevzuatı karşısında kaçak inşaat sayılacağından buralar için ecrimisil istenemez. Ekonomik değeri bulunmayan bu yerlerin sadece yıkı­mı istenebilir.

B.Sözleşmenin Geriye Etkili Bozulması Durumunda Ecrimsil

İş sahibi, edimini yerine getirmeyen yüklenici ile yaptığı inşaat sözleşmesini geçmişe etkili olarak bozmak ve teslim/tamamlama tarihinden önce yüklenici ve onun “alacağın temliki” yoluyla bağımsız bölüm satıp teslim ettiği üçüncü kişiler adına tesis edilen tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tescilini istemekle birlikte, acaba üçüncü kişiler aleyhine tapu iptal ve tescil davasından başka ecrimisil davası da açabilir mi?

Ecrimisil bir haksız kullanma tazminatıdır. Oysa bazen üçüncü kişiler haksız olarak değil hukuk düzenine uygun olarak (alacağın temliki veya mülkiyetin naklini sağlayan resmi satış sözleşmesiyle) dava konusu taşınmazı elinde bulundururlar. Bu durumda bir ayrım yapmalıyız:

1. Dava konusu bağımsız bölümler üçüncü kişilere yüklenici tarafından “alacağın temliki” kapsamında adi yazılı sözleşme ile temlik ve teslim edilmiş olmakla birlikte henüz tescil yapılmamışsa: Bu durumda yalnız yüklenici aleyhine açılacak sözleşmenin bozulması ve onun adına kurulan tapuların iptali davası sonunda “talep doğrultusunda” verilecek “sözleşmenin bozulması ve tapu iptal ve tescil kararı”nın kesinleştiği tarihle birlikte, üçüncü kişilerin hukuk düzenindeki haklılıklarını yitirmelerine neden olmaz. Bunun için, iş sahibinin alacağın temliki sözleşmesiyle bağımsız bölümü kullanan üçüncü kişiler aleyhine ayrıca elatmanın önlenmesi davası açması ve bu kararı kesinleştirmesi gerekir. İşte ecrimisil, elatmanın önlenmesine ilişkin kararın kesinleştiği tarihten sonrası için (elatmanın önlendiği/tahliyenin gerçekleştirildiği tarihe kadar) söz konusu olabilir. Hemen belirtelim ki, bu iki hukuk yolunun aynı dava dilekçesinde istenmesine bir engel bulunmamaktadır.

2. Dava konusu bağımsız bölümler üçüncü kişilere yüklenici tarafından “alacağın temliki” kapsamında tapuda resmi sözleşmeyle satılmış ve teslim edilmişse: Bu durumda yüklenici ile birlikte onun bağımsız bölüm sattığı üçüncü kişiler aleyhine açılacak sözleşmenin bozulması ve onların adına kurulan tapuların iptali davası sonunda “talep doğrultusunda” verilecek “sözleşmenin bozulması ve tapu iptal ve tescil kararı”nın kesinleştiği tarihle birlikte, üçüncü kişilerin hukuk düzenindeki haklılıkları sona erer. Bu durumda, elatmanın önlenmesi davasında üçüncü kişilerin o bağımsız bölümü ellerinde tutmalarının haklı olup olmadığı tartışılmaz, tapu iptal kararının kesinleşmesiyle birlikte üçüncü kişilerin elleri altındaki bağımsız bölümleri iş sahibine teslim etmeleri gerekir. Teslim etmezlerse, aleyhlerine elatmanın önlenmesi davası açılarak sonuca gidilir. İşte ecrimisil, bu olasılıkta, tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği tarihten sonrası için (elatmanın önlendiği/tahliyenin gerçekleştirildiği tarihe kadar) söz konusu olabilir.

C. Proje Dışı İmalatlar İçin Ecrimisil

Sözleşmeciler, proje dışı imalatın yalnız bir sözleşmecinin olacağını, öbür sözleşmecinin bu imalattan bir hak talep edemeyeceğini açıkça kararlaştırmamışlarsa; sözleşmeciler sözleşme ve başlangıçta düzenlenen projede yer almayan imalatta (projeye aykırı olsun veya olmasın) sözleşmede belirtilen oranda hak sahibi olacağından, örneğin yüklenici böyle bir yere tek başına sahipleniyorsa, iş sahibi, kullanma tazminatı (ecrimisil) isteyebilir.

D. Paydaşlar Arasında Ecrimisil

Paylı mülkiyete bağlı bir taşınmazda bir malikin taşınmazı kullanan öbür maliklerden haksız kullanma tazminatı (ecrimisil) isteyebilmesi için taşınmazdan yararlanma isteğini karşı tarafa iletmiş olması zorunludur. Buna “intifadan men şartı” denilmekte olup, bu koşulun gerçekleşmesi anılan tazminat istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğini davalı paydaşa bildirmiş olmasına bağlıdır. Başka bir anlatımla, haksız kullanma tazminatı isteminin kabul edilebilmesi için, yararlanmanın herhangi bir nedene dayanmaması ve bu konuda hak sahibinin “men iradesi”nin karşı tarafa ulaştırılması gerekir.

Yararlanması önlenmeyen bir paydaş, ecrimisil davası açamaz. Paydaşın yararlanmasının önlenip önlenmediği dava koşulu olduğundan, yargıç tarafından görevinden ötürü göz önünde bulundurmalıdır. Taşınmazın bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu taşınmazın tamamında hak iddia ve öbürünün paydaşlığını inkâr etmesi, taşınmazın ticari amaçla kullanılması, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerin belli olması, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine daha önce o taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması durumunda “yararlanmanın önlenmesi” koşulunu aramaya gerek bulunmamaktadır.

Yararlanmanın önlendiği itirazı yemin dahil her türlü delille kanıtlanabilir.

Dava açılması, ihtarname tebliğ edilmiş gibi, yararlanmasının önlendiğini gösterir.

E. Hapis Hakkında Ecrimisil

Davalı taşınmazı “hapis hakkına” dayanarak elinde bulunduruyor veya kullanıyorsa, bu dönem için ondan ecrimisil istenemeyecektir. Örneğin, taşınmaz malı “haricen” satın alıp da açtığı tescil davası reddedilen bu nedenle satış bedelinin geri ödenmesini isteyen kişinin taşınmaz üzerinde hapis hakkı vardır; bu nedenle kendisinden haksız kullanma tazminatı istenemez.

İnşaatlar "kaçak" olup, davalıya, taşınmaz üzerinde herhangi bir hak sağlamadığından ve iyi niyetli zilyet de sayılamayacağından, Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi gereğince taşınmazı "alıkoyma" hakkı yoktur. Yüklenicinin, taşınmaz üzerinde mülkiyet yahut korunması gereken başkaca ayni veya şahsi bir hakkının bulunmadığının belirlenmesi durumunda, yüklenici kötü niyetli zilyet ve haksız işgalci olur.

F. Açık Veya Örülü Onayda Ecrimisil

Taşınmazın kullanılmasına uzunca bir süre karşı çıkılmamışsa, bu, onay verildiğini gösterir. Yazılı veya sözlü, açık veya örülü olarak verilen onay bir ihtarname veya açılan bir dava ile geri alınabilir. Ecrimisil ancak, onayın geri alındığı tarihten sonrası için söz konusu olabilir.

Taşınmazı “haricen satın alan kişi, elatmanın önlenmesi davası açılıncaya kadar iyi niyetli zilyet kabul edilmelidir: Davacı taşınmazı “haricen” davalıya satmış ve zilyetliğini de devretmişse, ecrimisil isteyemeyecektir.

G.Apartmanın Ortak Yerlerinin Kullanılmasında Ecrimisil         

Yüklenici, projeye aykırı olarak, yapının ortak yerlerini, bağımsız bölümler oluşturarak veya oluşturmayarak, kullanmakta veya kiraya vererek gelir elde etmekteyse ya da arsa sahibinin kullanmasına engel oluyorsa, arsa sahibi veya ardılları ondan <arsa payı oranında> kullanma tazminatı isteyebilirler.

Özel ortak amaçlara özgülenmiş ortak yerlerin (örneğin sığınağın) bu özel amaca özgülemesi kaldırılmadığı sürece herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi olanaklı bulunmadığından bu gibi yerlerin işgali nedeniyle ecrimisil istenemez.

H. Haksız Kullanan Kişilerin İsteyebileceği Giderler

Hemen belirtelim ki, üçüncü kişiler, yasal bir yapıda, ellerinden alınan bağımsız bölümler için yaptıkları yararlı ve zorunlu giderleri iş sahibinden isteyebilirler. Hatta TMK. md. 994/I gereğince, bu amaçla açılan dava sonuçlanıncaya ve giderler ödeninceye kadar bağımsız bölümleri ellerinde tutma, yani teslim etmeme hakkına sahiptirler.

Yasal olmayan bir binada ise, üçüncü kişiler, eğer koşullar gerçekleşmişse, yalnız “kullanma yararı tazminatı” isteyebilirler. Şöyle ki, üçüncü kişiler yasal olmayan bir yapıdaki bağımsız bölümlere öyle zorunlu giderler yapmışlardır ki iş sahibi, yapı yasal olmamasına karşın, bunların sayesinde bağımsız bölümleri kullanmakta ve ondan yararlanmaktadır; örneğin kira parası almakta veya eylemli olarak kullanmaktadır. İşte üçüncü kişiler ve yüklenici, iş sahibinden açıkladığımız kapsamda “kullanma yararı” tazminatı isteyebilirler. Bu tazminatın hesaplanacağı dönem, iş sahibinin kullanmaya/yararlanmaya (örneğin kira parası almaya) başladığı tarihten kullanmanın sona erdiği (örneğin kamu makamlarının kullanımı önlediği, yıktığı, boşalttığı) tarihe kadar sürer. Bu açıklamadan anlaşılmaktadır ki, “kullanma yararı tazminatı” ile “zorunlu ve yararlı giderler” aynı anlama gelmemektedir.

I. Ecrismil Davasıyla İşgale Devam Edilmesi

Davacının elatmanın önlenmesi davası açmayarak davalıların işgalleri sonucu meydana gelen değer artışı ve ranttan haksız yere yararlanması olanağı veren ecrimisil davasını açması, TMK. md. 2’de belirtilen dürüstlük kurallarıyla bağdaşmaz. Yargıtay bir kararında bu konuyu şöyle açıklamıştır: Ne var ki davacının mülkiyet hakkının Anayasa ve Yasalarla korunduğu ve onların güvencesi altında bulunduğu da bir gerçektir. Bu gerçekten hareketle yukarıdaki açıklamalar ve saptamalar ışığında konuya mülkiyet hakkı açısından bakıldığında, davacının mülkiyet hakkını korumak ve vaki olduğu anlaşılan müdahalenin önlenmesi için dava açabileceği tabiidir. Müdahalenin önlenmesi davası, davalı durumunda olacak olan şagillere hem bir ihtar olacak hem de kanundan doğabilecek haklarının korunması için karşılık dava açma veya bu hakların saptama olanağını verecektir. Bu suretle, yani müdahalenin önlenmesi davasının açılmasıyla şagil davalılar, artık yukarıda açıklanan gerekçelerle ecrimisil tazminatının dayanağı olan kötü niyetini mevcut olmadığı savını ileri süremezler. Bu sonucun değişik açıdan anlamı, niteliği ve süresi yukarıda belirlenmiş olduğu şekilde olan işgallerde, ecrimisil ancak Meni müdahale davasıyla birlikte ve ondan sonra söz konusu olabilir. Anılan davadan önce açılacak bir ecrimisil davası, davalıların işgalleri süreci içerisinde taşınmaza kazandırdıkları değer ve rantın haksız olarak davacıya aktarılmasına yol açar. İşgal olmasaydı tarla niteliğinde kalacak olan bir taşınmazın işgali ile kazandığı değer arttırıcı nitelikler nedeniyle davacının ecrimisil davalarıyla sürekli yarar sağlanması hakkaniyete ve objektif iyi niyet kurallarına uygun düşmez. İyi niyetli malik, bu tür niteliklere sahip taşınmazlardaki mülkiyet hakkının korunmasını istiyor ise, vaki tecavüzün önlenmesi için dava açmalıdır. Aksi halde, davalıların zamanında iyi niyetle emek ve varlıklarını katarak oluşturdukları değer artışından sürekli yararlanma sağlayan ecrimisil davaları tevvali edecek, davacı katkısı bulunmayan değer artışlarından haksız yere yararlanmış olacaktır. Ecrimisilin bilirkişinin yaptığı gibi binalar dahil edilmeyerek yalnız arz üzerine hesaplanmış olması yukarıda sözü edilen haksızlıkları ve sakıncaları bertaraf edemez. Çünkü, arzın getirebileceği ecrimisilin, mevcut olan alt yapı belediye hizmetleri ve genel olarak şehirleşme unsurlarının dışlanması suretiyle belirlenmesi mümkün olamayacaktır. Bu durumda davacının Meni müdahale davası açmayarak davalıların bizatihi işgalleri sonucu meydana gelen değer artışı ve ranttan haksız yere yararlanma olanağını veren ecrimisil davasını açması, Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde hükmü bağlanan iyi niyet kurallarıyla da bağdaşmaz. O halde davacı mülkiyet hakkına dayanarak ancak uygun koşullarla şagiller hakkında müdahalenin önlenmesi davası açabilir. Ecrimisil tazminatının iki ana koşulu olan davalının kötü niyeti ve davacının kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

III. Hesabın İlkeleri

A. Hesap Yapılacak Süre: Davacı taşınmaza söz gelimi 1.1.2007 tarihinde kesinleşen kararla malik olmuştur. Bu tarihle dava tarihi arasındaki süre için ecrimisil bedeline hükmedilmesi gerekirken, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil bedeline hükmedilmesi doğru değildir.

B. Ecrimisil kötü niyetli şagilin ödemekle sorumlu olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur.

C. Ecrimisil ödemekle yükümlü olan kişi, ancak işgal edip yararlandığı kısımdan sorumludur.

D. Haksız kullanma tazminatı, dava tarihine kadar hüküm altına alınmalıdır.

E. Haksız kullanma tazminatının, bilirkişiler tarafından, emsal taşınmazlardan da yararlanarak, davalı işgal etmese idi davacının taşınmazdan sağlayacağı yararların hesaplanması gerekir. Başka bir anlatımla, yargıç görevinden ötürü veya genel hayat ve hukuk deneyimlerine dayanarak bu tazminatı hesaplamayacaktır.

F. Haksız işgal edilen yerin TMK. md. 995’te belirlendiği üzere bir ekonomik yarar sağlayacak nitelikte olması gerekir. Örneğin, davalının haksız olarak işgal ettiği yer kendisinin de paydaş olarak yararlanma hakkına sahip olduğu ortak yerlerden olan teras olup bu terasın davacıya ne suretle yararlanması halinde bir fayda sağlayacağının kanıtlanması gerekir.

VI. Faiz

Ecrimisil davalarında faize, her yıl veya dönemin sonundan başlayarak kademeli olarak hükmedilmesi gerekir.

V. Zamanaşımı

A. Genel Olarak Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı

İşgal tazminatı davalarının özel bir biçimi olan ecrimisil davaları beş yılda zamanaşımına uğrar.

B. TMK. md. 995’e Dayanan Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı

Medeni Kanunun 908. Maddesine giren davalardan (ecrimisil davaları dışında) TMK. md. 995’e dayanan tazmin davaları, niteliği bakımından zilyedin haksız eyleminden doğan tazminat davaları olduklarından, BK. md. 60’ta gösterilen zamanaşımlarına, BK. md. 414’e dayanan alacaklar ise BK. md. 125’te gösterilen zamanaşımına bağlı olacaklarından davanın kesin ve açık olarak davacı tarafça veya tereddüt halinde yargıç tarafından şu veya bu biçimde nitelendirilmesi, zamanaşımı bakımından son derece önemlidir. Tereddüt halinde bu dava, vekilliksiz işgörmeye ilişkin BK. md. 414’e dayanan bir dava sayılacağından on yıllık zamanaşımına ve TMK. md. 995’e dayanan bir dava olarak nitelendirilmesi durumlarında ise, BK. md. 60’taki 1 ve 10 yıllık zamanaşımına ve olayına göre ceza zamanaşımına bağlı olacaktır.

3. BK. md. 414’e Dayanan Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı

Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir taşınmazı kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması nedeniyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. maddesine dayanan, gerekse TMK. md. 995’e dayanan bir dava olarak nitelendirilmesi olanağı bulunmaktadır. Tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmüne dayanan yararların devri davası sayılır. Bundan dolayı on yıllık zamanaşımına bağlıdır.

VI. Görevli Mahkeme

 İster tek başına açılsın, ister elatmanın önlenmesi veya tapu iptal ve tescil davasıyla açılsın, ecrimisil davaları davanın değerine göre belirlenir; değerine göre Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde bakılır.

Tapu iptal ve tescil, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarının birlikte açılması durumunda, mahkemenin önce tapu iptal ve tescil veya elatmanın önlenmesi istemlerini incelemesi, davacının taşınmazla haklı ve üstün bağını saptadıktan sonra, haksız kullanma tazminatı istemini incelemeye geçmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar, miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Ecrimisil davalarında görevli mahkeme ise dava değeri ile ilgilidir. Ortak yere müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil davasında, talep konusu meblağ Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine giriyorsa; ecrimisil davası ayrılarak Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin reddine karar verilmelidir.

VII. Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davalarına bakmaya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgahı mahkemesi yetkilidir.

VIII. Davacı

Ecrimisil davalarında davacı, taşınmazı haksız olarak işgal edilen veya elatıp kullanılan gerçek veya tüzelkişilerdir.

IX. Davalı

Ecrimisil davalarında davalı, taşınmazı haksız olarak kullanan/kullananlar, elatıp kullanarak yarar sağlayanlardır.

X. Hesabın Türk Lirası Üzerinden Yapılması

Hesabın Türk Lirası üzerinden yapılması gerekir. Yargıtay bir kararında konuyu şöyle açıklamıştır:: “İlke olarak kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesinde; taşınmazın dava konusu dönemde, mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parasının, sonraki dönemler için ise bulunan bu miktara Toptan Eşya Fiyat Endeksinin tamamı yansıtılmak suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla bulunacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir. Haksız fiil benzeri olan ecrimisil /8.3.1950-22/4 sayılı İBK ) istemine ilişkin ecrimisil davalarında önem taşıyan diğer bir yön de ecrimisil miktarının Türk Parası üzerinden belirlenmesi gerektiğidir. Zira. Borçlar Kanununun 83. maddesi ile ancak sözleşmeye dayanan borçların yabancı para ile ödenmesi hususu düzenlenmiş bulunmaktadır. Hukukumuzda tazminat istemlerinde hükmedilecek para birimi hakkında bir düzenleme yapılmamıştır.  (AV. İLKER HASAN DUMAN)