KAT MÜLKİYETİ KANUNUBİRİNCİ BÖLÜMGENEL HÜKÜMLER

KAT MÜLKİYETİ KANUNU 

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL HÜKÜMLER

A)KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKII - GENEL KURUL 

 Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başınakullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortakmalikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet haklarıkurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkradayazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecekkat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleritarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. 

 II - TARİFLER 

 Madde 2 - Bu kanuna göre: a)Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe(Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı); anagayrimenkulünayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerinegöre bağımsız mülkiyeti konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); birbağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmişolan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına(Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); b)Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma veortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); katmaliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindekifaydalanma haklarına (Kullanma hakkı); c)Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzereyapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanınmaliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulanirtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); d)Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsisedilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); e)Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede(Sözleşme);Denir. 

 III - KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ 

 Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortakyerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsızbölümlerinden her birine, o bölümün kat mülkiyetinin kurulmasızamanındaki değeriyle oranlı olarak, tahsil edilen arsa payının, ortakmülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi süresiyle kurulur; bağımsızbölümlerden her birine tahsis olunan arsa payı, o bölümlerin değerindesonradan meydana gelip çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44üncü madde hükmü sakladır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapıtamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortakmaliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istemüzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

 IV - ORTAK YERLER 

 Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıdayazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır; a)Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortakduvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler,merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutmayerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerininkorunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar vekapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel sudepoları, sığınaklar, b)Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri veçöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo vetelevizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri, c)Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangınemniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma,korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortakyer) konusuna girer. 

 B)BAĞLANTILARI - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKİ BAĞLANTI 

 Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliylegeçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, katmülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, mirasyoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine katirtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlıyan haklar, kendiliğinden arsa payını dakayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkünolmıyan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce ogayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar katmülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

 II - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTİLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTI 

 Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya obölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazıveya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümünbütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başınamaliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir vebunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planındaveya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerininhaklariyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanmasıhalinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmışveya kiralanmış olur. 

 C)ORTAKLIĞIN ( ŞÜYUUN) GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLESATINALMA (ŞÜF’A) HAKKI 

 I - ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olangayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takipkonusu olabilir; bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. 

 II - ÖNCELİKLE SATINALMA HAKKI 

 Madde 8 - Kat mülkiyeti tabi bir gayrimenkulün bağımsızbölümlerinden birinin satılması halinde, diğer kat maliklerinin öncelikle satınalma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasınasatması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. 

 D)GENEL HÜKÜMLERİN UYGULANMA ALANI 

 Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydındaveya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bukanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğananlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine görekarara bağlanır. 

 İKİNCİ BÖLÜMKAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI

A)GENEL KURAL 

 Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapusiciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) neçevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde katmülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birdenfazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tesciledilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senetuyarıca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindekiortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri,paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisisuretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 ncimaddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylardenkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisinekarar verebilir. 

 B)KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ 

 Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Katmülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça,tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde deuygulanır. Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bukanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tescilineait genel hükümlere göre yapılır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) netescil olunur. 

 C)KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASII - İSTEM VE BELGELER 

 Madde 12 - Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün katmülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütünpaydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesilazımdır; bu dilekçede anagayri mekulün kat mülkiyetine konu olacakbağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ileoranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır. Dilekçeye, özel kanunlar gereğince temliki tasarruflar için verilmesigereken belgelerden başka aşağıda yazılı belgelerin de eklenmesi lazımdır: 

 a)Anagayrimenkulün dış cepheleri ve iç taksimatı, bağımsız bölüm,eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimarveya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütünpaydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğubelediyece verilen iskan belgesi; 

 b)Anagayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yancephelerini en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli ve ogayri menkulün maliki veya paydaşların çoğunluğu tarafından imzalı katmülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin sayısı kadar fotograf;

c)Anagayrimenkulün kat mülkiyetin konu olacak her bağımsızbölümünün niteliği, bulunduğu kat veya katları, iç taksimhatını ve ölçülerinive (d) bendinde yazılı çetvele göre sıra numarası ve o bölüme bağlı arsapayı oranını gösteren ve her biri belediyece tasdikli ayrı ayrı planlar; 

 d)Her bağımsız bölümün kat, daire, iş bürosu gibi iş bürosu gibinevini ve bunların (1) den başlayıp sıra ile giden numarasını gösteren ve herbiri angayri menkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalı ve buimzalar noterlikçe tasdikli, bağımsız bölümleri sayısı kadar liste; e)Anagayrimenkulün yönetimini düzenleyen ve kat mülkiyetinekuran malik veya malikler tarafından imzalı bir yönetim planı:

 II - SÖZLEŞME VE TESCİL 

 Madde 13 - Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam veusulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin yetkili olduklarına kanaat getirdiktensonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyidüzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapukütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti katmülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetinekonu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına obölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genelkütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmeksuretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfanumaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. Ana gayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olanhaklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtlarınnakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetikütüğündeki sayfasına geçirilir. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı birgayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındakinumarayı alır. Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, 12 nci maddenin (c) bendinde yazılı planlardan, kendi bağımsız bölümüneait olanının tasdikli bir örneği verilir. 

 D)KAT İRTİFAKININ KURULMASI 

 Madde 14 - Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamışolan bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesiiçin, o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe ilebirlikte 12 nci maddenin (a) , (c) ve (d) bentlerine uygun olarak yapılan vebelediyece tasdik olunan proje ve plan ile diğer belgeleri tapu idaresinevermeleri lazımdır. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede herkat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı,arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiylekurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra katmülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlerebağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetineçevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakınıntesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere veanagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan planauygunluğunun belediyece tasdikına dayanılarak yapılır. 

 ÜÇÜNCÜ BÖLÜMKAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI

A) KAT MALİKLERİNİ HAKLARI 

 I - BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE 

 Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümlerüzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanununmaliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. 

 II - ORTAK YERLER ÜZERİNDE 

 Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine,arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkıngenel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibiyerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payıile oranlıdır. 

 B) KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI 

 Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacakyapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması içinkendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme vedava etme hakkına sahiptirler. 

 Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için aralarından biriniveya birkaçını (Yönetici) olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisiningörev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, kıyas yoliyle, bu yöneticihakkında da uygulanır.

 DÖRDÜNCÜ BÖLÜMKAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI

A)KAT MAKLİKLERİNİN BORÇLARII - GENEL KURAL 

 Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekeklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özelliklebirbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planıhükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsızbölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bubölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara dauygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte,müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır. 

 II - ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK 

 Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimaridurumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, dış badanaveya boya yaptıramaz. 

Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım tesis ve değişiklik yapamaz. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuruile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

 III - ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA 

 Madde 20 - Kat maliklerinden her biri, anagayrimenkulü sigortaprimlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleriyleyönetici aylığı ve kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ücretleri gibi diğer giderlere veortak tesislere işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa, kendiarsa payı oranında katılmakla yükümlü olup, başka türlü anlaşmaolmadıkça, ortak yer ve tesisler üzerindeki kulanma hakkında vazgeçmekveya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısiyle bunlardanfaydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bugider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer katmaliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına bu kanunave genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onunbağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu birhareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o katmalikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

 IV - SİGORTA ANLAŞMASI 

 Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayinedilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kuruluncakararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsapayları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigortabedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranındapaylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortakyerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasarauğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olanzararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad vehesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli,anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere,yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır. 

 V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI 

 Madde 22 - Bağımsız bölüm başkasına kiralanmış bulunuyorsa, avanstan, giderlerden veya ortak sigorta pirimlerinden kendine düşen payı,noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, ödemeye kat malikinin borcu, kendisininkira alcağına mahsulen, kiracıdan alınır.Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbitedilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsayöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için,diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat malikinden olanalacakları, önceliklidir. 

 VI - MÜSAADE MECBURİYETİ 

 Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bubölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımıveya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsızbölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatlaoturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasınakatlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olanbağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsızbölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsızbölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerinmalikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeyemecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veyaorada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilenbağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler. 

 VII - YASAK İŞLER 

 Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaretyeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik,poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerininbuna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinikniteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız birbölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, danssalonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane,süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi,dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ilevereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerinebütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerhverilir. 

 VIII - KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ 

 Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. 

 Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer katmaliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına katmalikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluksağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti,davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında devrolunur. 

 Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir: 

 a)Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediğiiçin hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasınasebep olunması; 

 b)Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç veyükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlaletmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c)Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veyabenzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekettebulunması. Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihindenbaşlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıliçinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

 B)KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI 

 Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsaüzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapınınsözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçlarıvaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarıncakolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçeyaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerinegetirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının vekat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa paylarıoranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanunisüre içinde yapılmaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür. 

 BEŞİNCİ BÖLÜM ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ

A)GENEL KURUL 

 Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir veyönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurultarafından kararlaştırılır. 

 B)YÖNETİM PLANI 

 Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat veşeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğerhususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan birsözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulünyönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere görekarara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin oy birliğişarttır. Bu sağlanmazsa, kat maliklerinden birinin istemi üzerine hakimmüdahale eder ve 33 üncü maddeye göre kararını verir. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyleonların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, katmülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikleryönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasındasaklanır. 

 C)KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI

 I - TOPLANTI ZAMANI 

 Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamaküzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zamangösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçininveya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilentarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak birçağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, katmalikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamamasıhalinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. 

 II - YETER SAYI 

 Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payıbakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çoğunluğuylayla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, kararlar engeç bir hafta içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oyçoğunluğuyla verilir. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

 III - OYA KATILMA 

 Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tekoy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki,her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onunmalik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oysayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirlergözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat maliklerikurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Katmaliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat malikigörüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancakaynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayinedilemez. 

 IV - KARARLAR 

 Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından,sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlaragöre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler,kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı katmalikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veyadenetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat maliklerikurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfanumaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak,toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oyverenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynıhususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göreçözülür. 

 V - HAKİMİN MÜDAHALESİ 

 Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyanveya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma(Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surettefaydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzündenzarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğuyerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına vebunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine görederhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerinegetirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden,aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasınakesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.

 D)YÖNETİCİ I - ATANMASI 

 Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendiaralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurulaverebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa,yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise,malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımındançoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısındayeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veyatoplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulhmahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünsediğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Buyönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve katmaliklerine karşı sorumlu olur. 

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. 

 Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı birsebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminatgöstermesini istiyebilir. Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulüngiriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çerçeve içinde asılmasımecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin herbirinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 lirayakadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur. 

 II - YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ 

 1- GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ 

 Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir;yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: 

 a)Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

 b)Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; 

 c)Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; 

 d)Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım,temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk havaişletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böylebir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, katmaliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve buavansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avanstoplanması; 

 e)Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerinkabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleritarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiralarıntoplanması;

 f)Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; 

 g)Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya birhakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; 

 h)Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerininyararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; 

 i)Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen katmaliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının katmülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

 j)Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almaküzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulünyöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; 

 k)Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. 

 2 - DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI 

 Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını,protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütüngiderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve budefteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyadasaklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içindeyönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncümaddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır. 

 3 - İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI 

 Madde 37 - Yönetici, atanır atanmaz bir işletme projesi yaparakkat maliklerine sunmaya mecburdur. Bu projede özellikle şunlar yazılır: a)Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir vegider tutarları; b)Bütün giderlerden her kat malikine, arsa payı oranında, düşecektahmini miktar; c)Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere herkat malikinin arsa payı oranında vermesi gereken avans tutarı. Kat maliklerinden biri, bu projeye, kendisine taahhütlü mektuplabildirilmesinden başlıyarak on beş gün içinde itiraz ederse durum katmalikleri kurulunca incelenir ve proje hakkında bir karar verilir veya yeni birproje hazırlanır. Süresi içinde itiraz edilmezse, proje kabul edilmiş sayılır ve bir yıliçinde yürürlükte kalır; bununla beraber sonradan haklı bir sebep çıkarsa,kat malikleri kurulu projeyi her zaman değiştirebilir. 

 III - SORUMLULUĞU1 - GENEL KURAL 

 Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibisorumludur. 

 2 - HESAP VERME 

 Madde 39 - Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğerböyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde katmalikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilengelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsunyönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesiyöneticiden istenebilir. 

 IV - HAKLARI 

 Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yöneticitarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerinegetirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığızararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede birücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir. Yönetici, kat malikleri arasından atanmış olup da, sözleşmede birücret konulmamış ve aksine bir hükümde yazılmamışsa, o kat maliki,gayrimenkulü yönettiği yıla ait yönetim giderlerine katılmaz ve onun payınadüşen gider tutarı öteki kat malikleri tarafından arsa payları oranına göre,ödenir; bu yararlanma ücret yerine geçer. 

 E)YÖNETİMİN DENETLENMESİ 

 Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. 

 Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zamankonulmamışsa, bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı birsebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. 

 Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsapayı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetimkuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planındayazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayıiçinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu veanagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu raporçoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleridiğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan veher sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altınıimza ederler. 

 F)YENİLİK VE İLAVELERI - FAYDALI OLANLAR 

 Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendibaşlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunlarıkullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerdenelde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler,kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerineyapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından,faydalanma oranına göre, ödenir. 

 II - ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR

 Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflıise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veyaanagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlakagerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardanfaydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibiyenilik ve ilavelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan katmalikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veyaonun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunmasıgiderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüksyenilik veya ilaveden faydalanma hakkı kazanırlar. 

 III - BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ

 Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcutçekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katların daveya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: 

 a)Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; 

 b)Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre,yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsisolunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbitedilmesi; 

 c)İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payıüzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncümaddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütünbağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tesciledilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır. 

 Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. 

 Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan katmaliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmının bedelikendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakıkurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerekonu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir. 

 G)TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ İŞLER 

 Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanınbölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibitemliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün katmaliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. 

 ALTINCI BÖLÜMKAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ

A)KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 

 1 - ANAGAYRİMENKULÜN ARSASİYLE BİRLİKTE YOK OLMASI VEYA KAMULAŞTIRILMASI İLE

Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydınınsilinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişininmülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümlerikendi mülkiyetinde toplamış bulunun malikin, anagayrimenkuldeki katmülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve ogayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükteyeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyletescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasındansonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen birşahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hakkütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adimülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiistenemez.Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakatetmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veyahakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adimülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyetpayları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veyakamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göreyapılır. Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümünkamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri degözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir. 

 II - ANAYAPININ HARAP OLMASI 

 Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkulüzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sonra erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve obölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer katmalikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasındanbaşlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında vearsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Buhalde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının(Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıklarıtarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yenidenyaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlerebağlı arsa paylarını bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındakiesaslara göre yeniden hesaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeyemecburdurlar. Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkulüzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul vegerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyethükümleri uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardanbirinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsızbölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıpyaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde diğer katmaliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yenidenyaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümleriniyeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir. Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddedeyazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyetikütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılıncaonun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir. 

 III - BİLDİRME ÖDEVİ VE KAYDIN SİLİNMESİ 

 Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulünbulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yöneticiyoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresinederhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümündenbağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındakikısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarkapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlargösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütükkaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyetesaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyleenkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak maliklertarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse,kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır. 

 B)KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 

 Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortakmalikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicilkaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veyaüzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ilekendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu irtifakın kurulmasıesanasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, kat irtifakıkendiliğinden sona erer. Bu süre ilgililerden birinin yazılı istemi üzerine,mahkemece en çok üç yıl uzatılabilir. Kat irtifakı sona erince tapu memuru, kat irtifakının tapukütüğündeki kaydını kendilğinden siler; bunu her ilgili de isteyebilir. 

 YEDİNCİ BÖLÜM SON HÜKÜMLER

A)YASAKLAR 

 Madde 50 - Bu Kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna vediğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin ogayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasınısağlamak için irtifak hakkı kurulamaz. Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. 

 B)YENİ DURUMA UYMA

 l - MEDENİ KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN SONRA KURULAN İRTİFAKLARDA 

 Madde 51 - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra buKanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarındanbirinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başınafaydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olangayrimenkullerin mülkiyetinin, bu kanun yürürlüğe girdiği tarihtenbaşlıyarak üç yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğünetescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa, irtifak hakları sona ererek yalnızortak mülkiyet devam eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince katmülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerdenbirinin tapu idaresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve buKanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır;bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tasdikedilmesi yeter. Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunungiderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar;kaçınılırsa, hakimin müdahalesine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır. 

 II - MEDENİ KANUNDAN ÖNCE KURULMUŞ OLAN HAKLARDA 

 Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Havahakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu Kanununyürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümleregöre, bu Kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir: 

 a)Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümlerimevcutsa, hak sahipleri aralarında yapacakları bir sözleşme ile, ogayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedelödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerinegöre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca katmülkiyetini kurarlar. 

 b)Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, buhak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olmasısuretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tesciledilir. c)Hak sahipleri anlaşarak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihtenitibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakınaçevirmezlerse, bu çevirme gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince,ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gerekenbelgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindekiesaslar uyarınca, hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudandoğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir. Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakınadoğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek,kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel Kanun hükümlerine göre haksahiplerinden alınır. Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerinebildirilmesinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmaksuretiyle itiraz edebilirler. 

 lll - MEDENİ KANUNUNA GÖRE KURULMUŞ KATİRTİFAKLARININ YÖNETİMİ 

 Madde 53 - Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce birgayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden katmaliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifakhakları, bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadaranagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti vegiderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılmahususlarında bu Kanun hükümleri uygulanır. 

 C)ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞÜYULANDIRMA)HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU 

 Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkulvarsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesihususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi buanlaşma hükümlerine göre yapılır. Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulünortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen maddehükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrıtakdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine,öteki gayrimenkullerin bu değerde satın almasını teklife karar verilir ve buteklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ayiçinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubuveya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imardurumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkullerbuna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açıkartırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün,ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre,maliklere paylaştırılır. 

 D)HARÇ VE VERGİLER 

 Madde 55 - Bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması,mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergidenmuaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulanirtifak haklarının 51 inci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyetiveya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir. Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulünkayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir. 

 E)BELEDİYESİ OLMIYAN YERLERDEKİ DURUM

 Madde 56 - Bu Kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediyeolmıyan yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleribelediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçensahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir. F)YÜRÜRLÜK TARİHİ Madde 57 - Bu Kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğegirer. G)YÜRÜTME MAKAMI Madde 58 - Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür